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開發區經濟布陣大轉型—開發區主體IPO上市
發布時間:2021-09-03 瀏覽量:54

2019年至2020年末,國務院相繼發布《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》(國發〔2019〕11號)、《關于促進國家高新技術產業開發區高質量發展的若干意見》(國發〔2020〕7號),極支持符合條件的國家級經開區開發建設主體申請首次公開發行股票并上市;2020年5月,《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》發布,又有望為優質產業園增加有效金融通道。國家政策的發布,實質上是鼓勵擁有開發建設到運營管理全產業鏈建設能力的開發區運營主體上市。

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一、開發區上市現狀基礎

產業園區大致可以劃分為經濟技術開發區、高新技術產業開發區、海關特殊監管區域、邊境經濟合作區和國家級新區等5類。目前,我國共有各類國家級開發區627家、省級開發區2053家、各類產業園區15000多個,對整個中國經濟的貢獻達到30%以上,是經濟發展、產業調整和升級的重要空間聚集形式,擔負著培育新興產業、聚集創新資源等重要使命,是中國經濟轉型升級、經濟增長的重要引擎,承載國家經濟命脈。

1、開發區上市概況

自20世紀90年代初,在資本青睞下,以外高橋等為代表的國資背景產業園區運營企業運籌上市,拉開了產業園區上市公司的發展序幕,經過近30年演進,產業園區上市公司仍處于快速成長與發展的階段,近兩年又涌現出易商紅木、中新集團、臨港集團、錦和商業等上市新秀,產業園區運營主體的發展路徑持續豐富。截至2019年底,典型開發區上市公司的數量已經擴容至35家,包括22家主板上市公司和13家新三板上市公司,其業務體量與規模發展壯大,逐步成為區域產業經濟發展的主力軍,35家產業園區上市公司的“園區板塊”業務實現營業收入共計1254多億元,同比增長14.2%。

2、開發區上市困難重重

開發區的開發建設和運營管理本質上無法分離,受限于開發區產業盈利周期,沒有同運營管理結合的開發建設主體是無法可持續發展的。

在22家主板上市的開發區類主體企業,隨著市場的自然選擇,各類開發區主體通過變更經營范圍或者“賣殼退市”等手段相繼退出,只有10家被公認為開發區類A股企業,存活率還不到50%;同時受制于國家監管部門對房地產價格的管控,導致最近一段時間國內各大開發區類主體企業均未IPO上市。

二、開發區上市優勢和關鍵點

1、開發區上市優勢

融資成本降低。開發區是一個資本密集型區域,在開發過程中的征地補償、基礎設施、產業轉型升級等園區生命周期環節都亟需資金支持,尤其在中央嚴控地方債的背景下,開發區更需要從市場上進行融資。同時,開發區板塊的上市企業一般都可以獲得AA+的債券主體評級,融資成本往往在3.4%至4.4%之間,相較于傳統的銀行貸款融資擁有較大的成本優勢。

利于優秀開發主體做大做強。開發區開發主體上市后由普通國有企業轉化為股份制企業,通過公司化的運作和市場化的機制,可以開發、建設、運營、管理其他開發區的土地,甚至可以通過設立子公司、建立合資公司等形式在多個開發區之間調配資源,突破開發區本身行政體制上的部分約束,為開發區主體走出開發區、開展全國乃至全球業務,成為全國性園區服務商。

2、開發區上市關鍵點

管委會和開發公司“政企分開”。開發區主體在上市后往往要面對政府和市場的“雙重考核”。政府具備政治、經濟、文化和社會的職能,容易受信息、利益、人力等多方面因素的限制;而市場則是以利益為導向的經濟,最求利益最大化。政府和市場的矛盾難以調節,只有開發區開發主體與管委會政企分開,其開發經營才能在經濟領域煥發新的生命力,從而提高開發區開發主體的經濟盈利能力。如1992年,上海市張江高科技園區開發公司經政府批準成立,負責張江高科技園區的開發與建設;1996年公司上市,張江高科受上海市國資委的監管;2002年,開發區成立管委會,主要行使政府服務和監督的職能,公司與管委會是平等并行的關系,而不是上下隸屬的關系。

開發區產業體系完善。開發區擁有完善的產業體系和產業基礎才能在市場上取得競爭優勢,吸引投資者投資,形成良好的品牌效應,利于開發區主體的上市。如市北高新在經過多次產業轉型升級后初步形成了以總部經濟為主導、以云計算大數據為支撐的新興產業集聚區,匯聚了230多家云計算、大數據企業,其中包括上海數據交易中心、浪潮集團、金棕櫚等行業內龍頭企業,配合現在我國大數據、科技創新的國家戰略,市北高新園區有著良好的發展前景。

開發區主體多元化盈利。在發展較好的10家開發區類A股企業中,實現了多元化盈利,主要包含三類:房地產開發銷售收益;園區管理及服務收益(包含物業、租賃)和投資收益。開發區主體要上市就一定要證明它不是房地產企業,其利潤來源不僅僅單靠房地產,如浦東金橋、外高橋管理及服務占營業利潤的50%以上,北高新、張江高科投資收益比例占營業利潤的50%以上。

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