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開發區類上市企業業務類型
發布時間:2021-09-07 瀏覽量:43

2019年國務院印發的《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》指出,支持地方人民政府對有條件的國家級經開區開發建設主體進行資產重組、股權結構調整優化,引入民營資本和外國投資者,開發運營特色產業園等園區,并在準入、投融資、服務便利化等方面給予支持。積極支持符合條件的國家級經開區開發建設主體申請首次公開發行股票并上市。這意味著,目前200余個國家級經濟技術開發區將有可能首發上市。本文試圖分析開發區類上市公司商業模式,為即將IPO的開發區上市公司提供借鑒經驗。

產業園區是指為促進某一產業發展為目標而創立的特殊區位環境,是區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式,擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。產業園區能夠有效地創造聚集力,通過共享資源、克服外部負效應,帶動關聯產業的發展,從而有效地推動產業集群的形成。按照不同的角度有多種類型分類,最常見類型有:物流園區、科技園區、文化創意園區、總部基地、生態農業園區等。

園區開發商作為承擔產業園區開發的主要角色,業務范圍覆蓋完整的土地及地產開發流程。從土地一級開發到房產開發再到后期園區運營及存量物業改造更新,根據產業園區所處開發階段,園區開發公司承擔區域內的房地產建設、開發、招商、運營等各項業務。

從國內上市園區開發公司來看,當前階段園區開發公司主要以土地二級開發為主,在盈利模式上主要由物業銷售、持有物業出租為主要收入構成。

2020年國內主要園區開發公司

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按照產業園區的開發階段,可以將園區開發企業所經營的業務切分為三個類型:1、一級開發;2、二級開發;3、增值服務。從行業發展的過程來看,由于重點產業園區位于一、二線城市,伴隨城鎮化率提升至較高水平后,在業務占比上,伴隨著增量土地的持續開發,重點園區企業經營范圍必然從土地一級開發轉向地產開發及后端的房地產租售及其他多元化業務。

一、園區一級開發

一級開發,是指由政府或其授權委托的企業,對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償,并進行適當的市政配套設施建設,使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地),再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

其盈利模式主要為以下三類。

工程總承包模式。土地一級開發企業接受土地整理儲備中心的委托,按照土地利用總體規劃、城市總體規劃等,對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地,統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施的建設。市土地儲備中心按照總建設成本的一定百分比作為經營利潤(北京市規定利潤率不高于預計成本的8%)。

利潤分成模式。重慶市的土地一級開發采用的是這種方式,土地一級開發企業接受土地整理儲備中心的委托進行土地一級開發,生地變成熟地之后,土地儲備中心進行招拍掛出讓,出讓所得扣除開發成本后在市政府和企業之間按照一定的比例進行分成。

土地補償模式。土地一級開發企業在完成規定的土地一級開發任務后,土地儲備中心并不是給予現金計算,而是給予開發企業一定面積土地作為補償(可能需要走形式上的招拍掛)。此種方式的利潤率會高于第一種模式,但是對于企業的現金流壓力會比較大。

另外,土地儲備機構負責實施開發的,其為主體。通過招標方式選擇開發企業負責整理的,開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%,并由土地儲備中心同開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。

二、園區二級開發

由于土地一級開發的區域性及重資產特點,園區企業在進行一級開發的同時,也在不斷由單一地產開發向房地產綜合開發業務拓展。

作為一級開發模式下的土地資源具備極強的區域屬性,而跨區域的土地一級開發項目通常由地區園區企業完成,從持續經營的角度來看,園區企業在進行一級開發業務的同時,通常也在開發范圍內獲取相應的土地資源,以銷售+持有的綜合開發模式,進行房地產二級開發,同時滿足規模的增長及盈利的可持續。相比單純的土地一級開發,借助房地產良好的抵押品屬性,房地產二次開發及經營具備更高的投資回報。

土地一二級開發內容

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三、增值業務拓展

伴隨著一線城市城市化率的持續提升,園區內可開發土地占比下降的環境下,可開發資源增量空間有限。各園區企業依靠自身管理園區產業特色,不斷進行多元化發展嘗試,突破經營邊界,在物業管理、多業物業運營、產業投資及孵化等方面拓寬業務范圍。

張江高科屬于園區開發行業中較早開啟多元化的企業,2014年前,張江高科已經陸續參與直投園區內的優秀企業,憑借公司園區內生物醫藥及集成電路產業鏈上企業的成熟經驗,張江高科于2014年將公司自身定位調整為科技投行。業務模式上,張江集團以張江科投為母體,整合旗下小額信貸,孵化器,創業培訓等資源,建立張江集團投貸孵學平臺。成員單位包括張江科投、張江小貸、張江孵化器、張江藥谷平臺和張江創新學院。

張江高科業務布局

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陸家嘴集團經過20多年發展,房地產業務方面完成了從單一土地開發向土地開發與租售并舉的轉型。2017年底完成上海陸家嘴金融發展有限公司100%股權的收購,全面搭建“商業地產+商業零售+金融服務”業務發展布局。

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